T2 de 29 m² — investissement locatif avec 3 000 € d’apport
Le projet
L’objectif était de construire un investissement locatif avec un apport personnel limité, tout en transformant un appartement très dégradé en logement meublé durablement exploitable.
Le T2 de 29 m² a été acquis 78 000 € frais d’agence inclus. Le coût total de 100 000 € intègre les frais liés à l’acquisition et au financement, 10 000 € de travaux, 2 000 € de mobilier et l’accompagnement du projet.
Le projet en bref
Type : investissement locatif meublé
Localisation : Marseille 4e
Mission : recherche, acquisition, rénovation, ameublement et mise en location
Durée des travaux : 4 mois
Acquisition FAI : 78 000 €
Coût total : 100 000 €
Apport personnel : 3 000 €
Financement : 25 ans, mensualité de 490 €
Différé : 4 mois
Loyer : 750 € hors charges + 77 € de provisions mensuelles
DPE : F avant travaux, D après travaux
Objectif et contraintes
Le projet devait préserver la trésorerie de l’investisseur, rester dans une enveloppe stricte et concentrer les dépenses sur les postes utiles à la sécurité, à la performance énergétique, à la durabilité et à l’exploitation locative.
La volonté de limiter l’impact environnemental a conduit à éviter les transformations inutiles et à privilégier, pour une grande partie de l’ameublement, des pièces de seconde main restaurées.
Stratégie retenue
Le financement sur 25 ans a été associé à quatre mois de différé, correspondant à la période de rénovation. Le budget a été prioritairement affecté aux menuiseries, à l’électricité, aux arrivées et évacuations d’eau, aux sols, aux peintures, à la cuisine et à la salle d’eau. L’aménagement et le mobilier ont ensuite été conçus pour obtenir un logement cohérent, fonctionnel et simple à entretenir.
Avant et après
Les vues sont présentées par pièce. Les angles de prise de vue peuvent différer entre l’état initial et l’état rénové. Chaque photographie s’ouvre dans un nouvel onglet.
Séjour
Cuisine
Salle d’eau
Chambre
Interventions principales
— Intervention sur les menuiseries
— Reprise de l’installation électrique
— Reprise des arrivées et évacuations d’eau
— Remplacement des sols
— Préparation et peinture des murs et plafonds
— Reconfiguration et équipement de la cuisine et de la salle d’eau
— Décoration et ameublement complet du logement
— Préparation et mise en location meublée
Réemploi et sobriété
Une grande partie du mobilier a été achetée en seconde main puis restaurée. Cette démarche a permis de contenir le budget mobilier à 2 000 €, de limiter les achats neufs et de composer un intérieur cohérent sans surinvestir.
Les travaux ont été concentrés sur les interventions nécessaires à la durabilité, au confort et à l’exploitation locative. Le diagnostic de performance énergétique est passé de F à D après rénovation.
Résultats financiers
Loyers annuels hors charges : 9 000 €
Rentabilité brute sur coût total : 9,0 %
Écart entre le loyer et la mensualité : +260 € par mois avant charges d’exploitation
Solde estimé après taxe foncière et copropriété nette des provisions récupérées : environ +2 504 € par an, soit +209 € par mois, avant assurance propriétaire, entretien, vacance et fiscalité
Estimation prudente après travaux : 135 000 €
Création de valeur brute estimée : 35 000 €, soit 35 % du coût total
Résultat
Après quatre mois de travaux, le logement a été mis en location meublée pour 750 € hors charges par mois. L’intervention a transformé un appartement très dégradé en un bien immédiatement exploitable, tout en améliorant son DPE de deux classes.
La valeur après travaux est estimée volontairement avec prudence à 135 000 € par The Keys, soit un écart de 35 000 € avec le coût total de l’opération.
Les chiffres présentés correspondent à cette opération et aux informations disponibles au moment de l’étude. Ils ne constituent ni une garantie de rendement, ni une promesse de financement, ni une garantie de prix de revente. Le solde mensuel est calculé sur la base des charges connues et sous réserve de leur ventilation récupérable. L’assurance, l’entretien, la vacance locative et la fiscalité ne sont pas inclus.
Vues complémentaires
